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实探河套!重磅规划落地前,保税区房价大涨1万/㎡

河套的名声,犹如10年前的前海。 粤港澳大湾区规划出台后,如同巨人来临的沉重脚步,深港两地共建河套及周边区域的重磅消息,不断传来。最新一则消息是:4月初,2019年深港合作会议在深…

河套的名声,犹如10年前的前海。

粤港澳大湾区规划出台后,如同巨人来临的沉重脚步,深港两地共建河套及周边区域的重磅消息,不断传来。最新一则消息是:4月初,2019年深港合作会议在深圳举行,会上没怎么谈深港现代服务业合作区前海,而是全面聚集河套。

深圳市市长陈如桂在会上表示:“深港双方高度重视合作区的建设,共同组建了联合专责小组,深方园区首批11个重大项目已经开工建设,63个合作项目已经落地,合作区的开发建设正在有力有序向前推进。”与此同时,香港方面在河套A 区的土地勘测等前期工作也已启动。

楼校长曾经举前海为例,以10年为周期,有强势概念的城市板块,比没有概念的普通板块,盈利能力超168%:

2008年10月,前海深港合作区的前身是前海保税港区成立,2010年8月26日,国务院正式批复《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》。

2009年左右,前海周边的鼎太风华每平米1.3万元,当年深圳房价均价为1.48万元。

2019年,鼎太风华房价达到每平米8万元以上,同年深圳房价均价为5.4万元。

10年来,深圳房价均价上涨3.65倍,但鼎太风华凭借前海概念,10年来房价上涨6.15倍。不独鼎太风华,中海阳光棕榈园同样如此。

由此可见,选择强势板块比选择普通板块,收益率的差别是多么巨大。谁能提前十年预判,就能赢得城市大周期。以此来看,以河套为核心的深港科技创新合作区的房价,也必然有类似变化。当然,这一变化与深圳总体房价的幅度变化有关。

也就是说,如果未来10年深圳房价上涨,河套周边房价的涨幅会更大;如果未来十年深圳房价不增长或略有下跌,河套周边房价仍会有所上涨,至少不会下跌。

不过,河套名气越来越大,但几乎没有什么人去过河套,深港科技创新合作区内,深圳这边的河套C 区和福田保税区,人们也不熟悉,或仍然停留在过去的陈旧记忆中。为此,楼校长写了《一文读懂河套》后,专程去河套C 区和福田保税区实地走访,感受到河套的风比想象中的更加猛烈:

1、福田保税区先声夺人,房价去年上涨1万/平米!

2、河套C 区“学校+城轨+地铁+购物中心+科技产业+新双口岸”,深圳绝无仅有。

河套分区示意图

1

福田保税区名校冲击凶猛,房价洼地不再

提到福田保税区,许多人的第一印象便是“被福田遗忘的角落”。受广深高速阻挡,很长一段时间内,人流、物流以及重大规划都没有延伸至此,片区发展极受制约,时至今日,区域内仍然没有大型购物中心,连很多关外地区都赶不上。

因此,2018年之前,福田保税区二手房均价一直是“关外价”:维持在5万/平米左右,比福田均价便宜2万+/平米,甚至片区内最低3字头都能淘到不错的房源,名副其实的价值洼地。

但去年福田保税区房价涨幅惊人,特别是引入两所公立学校后。2018年9月,福田保税区两所公立学校——福田外国语学校南校区(九年制)和福苑小学正式开始招生,由于保税区人口本就不多,学位相对宽松,所以并没有锁定,基本每个楼盘都能入读。正因此种情况,福外作为深圳老牌名校,直接拉动周边房价上涨。

相比于地铁、城轨、产业导入等长效应的规划,名校对房价的拉动更快、更直接!楼校长走访发现,自名校引入之后,不到一年时间,保税区二手房均价涨了1万+/平,目前均价为6.2万/平,单价低于5万的楼盘已经绝迹。(注意:保税区内房源由住宅+保障房组成,都能上学。)

当然,福田保税区引入名校,也是因为它纳入深港科技创新区后,自然会有更多的城市资源包括教育资源的倾斜的表现。楼校长获悉,由于是重磅规划区域,且物业资源丰富(工改工),已有国际名校有意落户福保。

来源:链家

具体到现有的住宅来说,去年的这一涨幅,是在陈旧的房源基础上。福田保税区以厂房和仓储建筑为主,住宅不多,大部分住宅建于15-20年前,且户型较差。

楼校长找中介带看了几个较为便宜的楼盘,可以总结为以下几个特点:

1、户型奇葩,价格却达6万/㎡

整个户型呈“A”字型,客厅倾斜角度约150°,进门后压迫感扑面而来,原本应该休闲放松的空间,因为不太合理的布局,导致精神很容易不自觉紧绷。

同时,由于多个边边角角的设计,导致房间内部采光不足,室内光线昏暗,更添不适。试想一下,家里角落太多,一不小心就会有摩擦碰撞,居住舒适度肯定大打折扣。

即使是如此奇葩的户型,单价也都在6万/平以上。

2、超小户型,居住人员复杂

保税区单价还维持在6万/平以内的房源不多,自身配套稀缺的楼盘才有得淘。

楼校长看了城市3米6公寓,优缺点非常明显。优点是该产品多为小户型,总价低,200-300万左右即可入手,而且产权性质是住宅,可以上学。缺点则是它是独栋建筑,自身没有生活配套,需要依靠周边来弥补;同时,该楼盘还有许多小公司在此办公,来往人员非常复杂,安全性有待提升。

3、福苑小学学位房价格稍低

虽然两个公立学校均对房价有所冲击,但是由于福田外国语学校拥有名校光环,对比之下,福苑小学显得比较平淡,所以带有福苑小学学位的房源整体价格更低。

楼校长总结:

1、名校概念充当急先锋,填平了福田保税区房价洼地。

2、交通条件大幅改善推动区域升级。福田保税区即将迎来地铁。3号线延长线福保站将于2019年年底或者2020年初开通。更重磅的消息是,按照新的规划思路,广深高速福田保税区段将下沉,保税区“与世隔绝”的局面将彻底改观。

3、更持续的力量来自河套深港科技创新合作区。作为合作区的一部分和最大的用地,目前保税区工业厂房升级为高新技术聚集区如火如荼,未来将引入重要的项目和企业。

在实探中,楼校长注意到保税区小户型产品,如自由港湾公寓和城市3米6公寓,面积小总价低,实用面积大,带有学位,同时租金也较高,20平米左右的单间就能租到4000-5000元/月左右,且空置率低,投资回报比较不错。

如果想要兼顾自住和学位的购房者,可留意2房及以上户型房源:

2

河套C区:未来价值不输前海

落马洲河套地区分为A、B、C区,其中A、B两区位于香港,C区位于深圳皇岗口岸附近,三区仅隔着一条深圳河,隔河相望。

目前香港河套A、B区已在动工建设,按照规划全部为高新技术园区,且没有居住用地。而河套C区内部拥有皇岗和福田两大口岸,据了解,政府将有重大动作。

1、皇岗口岸重建:现有货柜车出境通道将搬离至莲塘口岸,预计今年8、9月份开始拆迁撤离。同时,皇岗口岸还有一栋老式建筑将会拆除,将与拆除后的原货柜车通道一起,修建一座大型购物中心和一所公立学校,不过具体哪块地会修建学校目前还没定。

2、引进3条城轨和2条地铁。目前还不清楚具体的线路规划。但作为城轨,必然连通城市之间。

由于皇岗口岸靠近正在建设的岗厦地铁枢纽,因此通过岗厦连接深莞惠城轨,再直达香港的可能性较大。毕竟此前香港曾提出要在大湾区租界土地建设“香港新城”,容纳60万港人居住。而皇岗口岸的重建,可能成为香港连接大湾区的重要枢纽。

3、福田口岸定位为河套综合服务枢纽:皇岗口岸改造重建之后,将与福田口岸联通,提供更加便捷的服务,满足更加庞大的人货通关需求。福田口岸也将升级,打造成为河套的综合服务枢纽。

学校+城轨+地铁+购物中心,在加上两大口岸的重建、升级,可以说河套C区集齐了购房者最为关心的利好因素,参考福田保税区仅一个名校就使得房价飞升,河套C区未来价值可期。

而且非常重要的一点是,楼校长在实地踩盘过程中发现,河套C区没有新房,未来也没有规划居住用地(南华村已作为棚改实施),能够满足居住需求的只有现存为数不多的二手楼盘,颇有点奇货可居的意味。

据中介介绍,目前河套C区二手房只有皇御苑一个大盘,分别为皇御苑一期、二期,三期深物业·御花园、四期深物业·深港1号和五期廊桥国际。

其中,皇御苑一、二、三、五期配有花园社区,且以两房以上户型为主,如果抛开容积率高这一项缺点外,还是适合居住的。而四期深物业·深港1号则全是小户型,整体建筑设计风格也很港式,全都没有阳台,投资属性更浓。

花园景观不错,生活配套也能满足日常需求

皇御苑是出了名的投资客多,成交异常活跃,其中不乏香港客户,一年能卖出1000多套。按照中介的说法就是,买这里投资完全不怕卖不出去。

同时,楼校长了解到,自去年底河套地区正式动工建设之后,区域内物业价值已在慢慢升值,每套房总价平均上涨10-20万。

楼校长总结:

深圳与香港各投500亿元打造的河套地区是深圳市区少有具有开发价值的大块用地,它的使命,是让深圳和香港联手成为世界顶尖的科创中心。

处于风口上的河套地区,其物业价值毋庸置疑。选择在此地投资或者居住的购房者,算得上是提前为未来买单。

如果想要投资,深港1号的小户型产品值得关注:面积小总价低,资金压力小,而且皇御苑小户型租金已超过5000元/月,目前在售的最小户型42平单间总价仅235万,首付70万左右,月供只需8000元,租金已覆盖了大部分月供,性价比相当高。

皇御苑四期外观

皇御苑四期42平单房实拍图,总价235万

如果想要买来自住,皇御苑一、二、三、五期都有大户型,但是三期深物业·御花园更加宜居,封闭式花园社区,私密性更好,居住体验更舒适。

但是,要买河套新房,只有一个选择——位于河套C区内的深物业金领在售65-88平2-3房瑧装住宅,单价约6.9万/平起。

 

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作者: 游天下

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